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La bataille de l’encadrement des loyers

“L’encadrement et du plafonnement des loyers est un des éléments les plus importants pour limiter les abus [des bailleurs]” considère David Rodrigues, membre de l’association Consommation Logement Cadre de vie (CLCV). Mis en place par la loi ALUR en 2014, puis annulé en 2017 par le Tribunal administratif de Paris, le dispositif d’encadrement des loyers est finalement remis en vigueur à partir du mois de juillet par la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, 23 novembre 2018). Ce mécanisme qui  “protégeait particulièrement les étudiants dans les zones tendues”, comme l’estime David Rodrigues, sera mis en place à titre expérimental, pour une durée de cinq ans, sur demande des villes dans la mesure où elles se situent dans une “zone tendue”. Les dispositions mises en place par la loi ALUR sont conservées. Comme le prévoyait déjà la loi en 2014, l’arrêté préfectoral fixe un “loyer médian” calculé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), qui étudie le montant des loyers pour 80 quartiers de Paris regroupés en quatorze zones, et selon le type de logement et l’année de construction de l’immeuble. L’observatoire établit ensuite un “loyer plafond autorisé”, déduit à 20% de plus que la médiane. “On a constaté que les petites surfaces étaient statistiquement les logements qui respectaient le moins l’encadrement des loyers, remarque David Rodrigues, avec parfois des dépassements à plus de 200 euros par rapport au maximum légal”. La demande sur le marché parisien est telle que “même avec 200 euros de plus, une chambre de bonne reste toujours moins chère qu’un deux pièces”. La loi ALUR, même si elle instaurait un cadre législatif stricte autour de la question des loyers, était largement contournée par les bailleurs. “Ils savent très bien qu’il y a une forte demande, ajoute David Rodrigues. De même, les CROUS et résidences universitaires sont tellement saturés que de toute façon ils peuvent faire ce qu’ils veulent”. Cette année, la loi ELAN apporte donc une nouveauté : le risque d’amende pour les bailleurs qui ne précisent pas le loyer de référence dans leur contrat de location. De quoi “ramener un peu de décence sur les loyers pratiqués”.

E.A. et C.D.C.

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Contrepoint : l’avis de Julie Delrue, conseillère immobilière à l’agence Regencia depuis quatre ans, à Levallois-Perret (92)

Quelle évolution constatez-vous sur les prix de l’immobilier à Paris et dans sa périphérie ?
« Le marché locatif n’a pas tellement évolué sur ces dernières années. Les prix sont toujours beaucoup plus élevés à Paris intramuros qu’aux abords de la capitale. Pour vous donner un exemple, un deux pièces de 51 mètres carrés à Aubervilliers coûte 832 euros par mois quand un 43 mètres carrés à Levallois-Perret est à 1300 euros. Les deux appartements sont dans un immeuble de standing, mais vous conviendrez que ce n’est pas le même environnement et que la distance joue également. »

Comment des personnes à faibles revenus peuvent-elles accéder à un logement ?
« Si la personne ou le couple ne gagne pas trois voire quatre fois le montant du loyer, on demandera une caution solidaire équivalente à deux ans de loyer pour les baux meublés, six ans pour les baux vides. Une personne de leur choix, pas forcément de la famille, devra signer un document dans lequel elle s’engage en tant que garant. Dans le cas d’un couple dont l’une des personnes n’a pas de revenus réguliers (intermittent, intérimaire par exemple), leurs revenus seront étudiés mais la plupart du temps une caution sera exigée. »

Que pensez-vous de la réglementation récente sur les loyers, notamment de la loi ALUR ?
« Avec cette loi, on ne peut plus augmenter les loyers. La seule augmentation possible, c’est de suivre l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Mais le problème selon moi, c’est que le système en vigueur défend trop les locataires. A force de les protéger, c’est lui qui les empêche d’accéder au logement. Les locataires sous-estiment les nombreuses petites dépenses à côté du loyer, c’est pourquoi en tant qu’agence on ne peut pas se permettre de ne demander que deux fois le loyer lors du dépôt du dossier. Il y a eu plusieurs cas d’impayés lorsque l’on avait essayé d’abaisser le seuil de revenus minimum, il a donc fallu qu’on le révise à la hausse. »

Propos recueillis par Louis Mondot

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L’Etat français condamné par la Cour Européenne des Droits de l’Homme pour son non-respect du droit au logement

La Cour Européenne des Droits de l’Homme (CEDH) n’est pas facile d’accès. On ne peut la solliciter que lorsque toutes les voies de recours en justice interne ont été épuisées.

Elisabeth Tchokontio Happi vit avec sa fille et son frère à Paris dans un logement jugé insalubre. En 2010, elle obtient un jugement du tribunal administratif pour que la préfecture de la région Ile-de-France les reloge au plus vite. La préfecture verse les astreintes de 700 euros par mois de retard sans trouver de solution pour la famille de cette quadragénaire, pourtant jugée prioritaire au nom du droit au logement opposable (Dalo). Cette condamnation européenne se base sur le motif du “droit à un procès équitable”. La Cour estime que la France ne présente aucune justification valable pour n’avoir pas relogé cette famille. Le manque de ressources de l’Etat en matière de logement n’est pas recevable pour les juges européens.

Si la législation française a tenté de contrer le manque de logements sociaux[1], ces lois peinent à être appliquées dans la réalité : de nombreuses stratégies d’évitement sont mises en place par les communes. De façon parallèle, les municipalités invoquent un manque d’argent pour subvenir aux coûts de construction de ces logements sociaux.

 

Cette décision est une première pour la CEDH qui condamne la France en matière de logement. En 2008, le Conseil de l’Europe avait considéré par deux fois que la France faisait défaut à la Charte des droits sociaux aux vues de “l’insuffisance manifeste” de l’offre de logements sociaux.  Selon l’association DAL (Droit au Logement), 51 000 familles sont considérées prioritaires DALO et seraient en attente d’un logement depuis plus de six mois ! Cette situation touche particulièrement l’Ile-de-France.

Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, bras du gouvernement pour l’application du DALO, en compte 59 000. Son secrétaire général, René Dutrey, précisait à l’AFP qu’en 2014, “8519 personnes prioritaires DALO s’étaient rendues devant la justice. Entre 2008 et 2013, l’Etat a versé 65 millions d’euros pour non-relogement de bénéficiaires DALO.” Le délai d’attente d’un logement pour une période dite prioritaire se situe actuellement entre 6 et 7 ans. Parfois plus…

 

A Toulouse, à l’heure où la municipalité UMP a annoncé augmenter ses impôts locaux de 15% pour contrer le manque d’argent dans les caisses, Isabelle Bricaud, ancienne responsable des enfants de Don Quichotte, témoigne : « C’est tout un système qu’il faut remettre en cause. Il faudrait plafonner les loyers à 10% de ce que la personne gagne. Même les logements sociaux sont trop chers. A Toulouse, c’est aussi un problème de construction puisqu’il y a très peu de logements pour les personnes qui ont de petits revenus. Bien sûr il y a du logement social mais pas pour les bonnes classes. En fait, il y a un manque de mixité même dans le logement social. »

Depuis le 31 mars 2015, l’association Droit Au Logement occupe la place de la République à Paris[2] pour forcer les pouvoirs publics à trouver une solution pour les 250 familles prioritaires en attente d’un toit.   

Amanda Jacquel

 

[1] Voir les repères

[2] Voir les photos du campement place de la République. Légende : 250 dossiers seront mis en avant si les pouvoirs répondent à l’association DAL. « Nous partirons une fois que le ministère aura enfin proposé des solutions de relogement qui nous conviennent » a préveu Jean-Baptiste Eyrault dit « baba », tête de file de l’association. Certaines personnes qui avaient pu être relogées l’année dernière grâce à la même action sont encore présentes aujourd’hui, pour dire bonjour et apporter leur soutien à cette lutte sans fin.)